EMRE AYTEKİN - Çin'de konut sektöründeki yavaşlamanın yol açtığı kriz, ülkede önde gelen inşaat ve emlak şirketlerinin borç ödemede yaşadığı yeni sıkıntılarla derinleşiyor.
Çin'in en büyük şirketlerinden ve inşaat sektöründe dünyanın en büyük yatırımcılarından Evergrande'nin yurt dışında iflas korumasında başvurmasının ardından konut satışlarında sektör lideri olan Country Garden da ödeme güçlüğü çeken şirketler kervanına katıldı.
Country Garden, Evergrande'nin 2021'de yaşadığı sıkıntıya benzer şekilde son bir ayda vadesi gelen biri yurt içi, ikisi yurt dışı borç tahvilinin faizini ödemekte başarısız oldu.
Şirket, 7 Ağustos'ta vadesi gelen 2026 ve 2030 tarihli, toplam 990 milyon dolar tutarındaki dolara endeksli iki borç tahvilinin 22,5 milyon dolarlık faiz ödemesini, 30 günlük "hoşgörü süresi" sona ermesinden 1 gün önce yaparak borçları için temerrüde düşmekten son anda kurtuldu.
Country Garden, 2 Eylül'de vadesi dolan 3,9 milyar yuan (535 milyon dolar) tutarındaki yuana endeksli iç borç tahvilinin faiz ve ana para ödemesini de, borçlularını ikna ederek 3 yıla yayılacak şekilde yeniden yapılandırıldı.
- Borç yükü 35 milyar doları aşıyor
Şirketin, cüzi boyuttaki dış faiz ödemelerinde dahi sıkıntıya girmesi, daha geniş ölçekli bir borç krizinin kapıda olduğunun işareti olarak değerlendiriliyor.
Country Garden'ın, yurt içi ve dışı borç tahvilleri ve banka kredilerine bağlı bir yıl vadeli 109 milyar yuan (yaklaşık 14,9 milyar dolar) ve daha uzun vadeli 156 milyar yuan (yaklaşık 21,3 milyar dolar) borcu bulunuyor.
Toplam borç yükü 35 milyar doları aşan şirket, attığı adımlarla zaman kazanmış olsa da kısa ve orta vadeli borç yükümlülüklerini karşılayıp karşılayamayacağına dair soru işaretleri bulunuyor.
Daha önce benzer bir süreç Evergrande örneğinde yaşanmıştı. Çin'in en büyük şirketlerinden ve inşaat sektöründe dünyanın en büyük yatırımcılarından olan şirketler grubu, Eylül 2021'de vadesi gelen yurt dışı borç tahvillerinin faizini ödemede iki kez başarısız olmuştu.
Şirket borçları nedeniyle temerrüde düşmesinin ardından bu yıl 17 Ağustos'ta ABD'de iflas koruması için mahkemeye başvuruda bulunmuştu.
Manhattan İflas Mahkemesine yapılan başvuruda, borçlarının yeniden yapılandırılması sürecinde şirketi dava etmek veya ABD'deki varlıklarını dondurmak isteyen alacaklılara karşı korunma talep edilmişti.
- Konut satışlarında liderdi
Evergrande'nin sıkıntıdan geçtiği dönemde Country Garden'ın mali yapısı iyi durumdaydı ve borçların sağlıklı yönetimi açısından örnek gösteriliyordu.
İş insanı Yang Guoçiang tarafından 1992'de Guangdong eyaletinin Foşan şehrinde kurulan Country Garden, Çin hükümetinin 1998'de emlak sektörünü özel yatırıma açmasının ardından hızla büyüdü.
Yang'ın şirketi 2005'te devrettiği kızı Huiyan, şirketin 2007'de Hong Kong Borsası'nda halka arz edilmesinin ardından, hisselerinin kısa sürede değer kazanmasıyla "Çin'in en zengin kadını" haline geldi.
Country Garden, asıl büyüme ivmesini ise 2015 yılından itibaren Çin'in çok sayıda şehrinde başlatılan kentsel dönüşüm projeleriyle yakaladı.
Çin'de "1. ve 2. kuşak" olarak adlandırılan mega ve büyük şehirlerdeki projelere odaklanan rakip şirketlerin aksine Country Garden "3. ve 4. kuşak" tabir edilen orta ve küçük büyüklükteki şehirlerde yatırıma odaklanan stratejisiyle 2017'de konut satışlarında sektörün lideri haline geldi.
Sonraki 6 yıl boyunca "Çin'in en fazla konut satan şirketi" unvanını koruyan Country Garden'ın satışları 2022'de 700 milyon konuta kadar çıktı.
- Çöküşün başlangıcı
Çin'de 2019 sonunda başlayan Kovid-19 salgınını, konut yatırımlarda ve satışlarda durgunluğa sebep oldu.
Ülkenin hızlı ekonomik büyüme kaydettiği yıllarda yan iş kollarıyla birlikte gayrisafi yurt içi hasılanın yaklaşık yüzde 20'sini oluşturan sektör "büyük borç-büyük yatırım" döngüsüyle ilerliyordu.
Sektördeki durgunluğun döngünün kesilmesiyle ortaya çıka zincirleme riskler yatırımcıların borçlanmasını bir anda problemli hale getirdi. Üstelik Çin hükümeti de hem aşırı borçlanmanın finansal sistemde doğurduğu risklerden hem de piyasadaki spekülasyonun konut fiyatlarını aşırı artırmasından rahatsızdı.
Devlet Başkanı Şi Cinping'in "Konutlar yaşamak içindir, spekülasyon için değil." sözleriyle harekete geçen düzenleyici kurumlar gayrimenkul şirketlerine borç kısıtlamaları getirmeye kadar verdi.
Çin Merkez Bankası ve Konut ve Kentsel-Kırsal Kalkınma Bakanlığından yetkililer, 20 Ağustos 2020'de aralarında Country Garden ve Evergrande'nin de olduğu 12 büyük gayrimenkul şirketinin temsilcileriyle yaptıkları toplantıda devlet bankalarından borçlanabilmeleri için "üç kırmızı çizgiye" uyma şartı getiren bir yönetmelik sundu.
Yönetmelikle, şirketlere toplam varlıklarının toplam borçlara oranının yüzde 70'ten fazla olmaması, net borcun öz sermayeyi aşmaması ve nakit varlıkların kısa dönemli borçlardan ya fazla ya da en azından eşit olması kriterleri getirildi.
Şirketlere kriterlerin tümünü karşılayanların faize tabi borçlarını yıllık yüzde 15'e kadar, en az birisini karşılayamayanların ise yüzde 5 ila yüzde 10 arasında artırabileceği bildirildi.
- 2022'de 700 bin konut sattı
Evergrande o sırada borçlanma kriterlerin hiçbirini sağlayamayacak durumdaydı. Country Garden ise varlık-yükümlülük dengesi dışındaki kriterleri karşılayabiliyordu.
Ülkede gayrimenkul yatırımlarının 2021 ortasından itibaren azalmasına rağmen Country Garden 2021 ve 2022'de konut satışlarındaki liderliğini korudu.
Şirket 2022'de yaklaşık 700 bin konut satışı yaparken, Çin'in farklı eyaletlerinde inşaat halindeki 3 bin 100'den fazla proje yürütüyordu.
Mukayese için, borç krizindeki Evergrande'nin toplam borç yükü 2022 sonunda 2,4 trilyon yuana (o tarihteki kura göre 346 milyar dolar) çıkarken Country Garden'ınki 1,4 trilyon yuana (202 milyar dolar) ulaşmıştı.
Şirketin 1,7 trilyon (245 milyar dolar) olan toplam varlıkları göz önüne alındığında borç yükü Çin'in hükümetinin borçlanma kriteri olan yüzde 70'in üzerine olsa da ödeme sıkıntısına yol açabilecek bir tablo arz etmiyordu.
Öte yandan 128,3 milyar yuan (18,5 milyar dolar) nakit ve nakte dönüştürülebilir varlığı da 2023 vadeli 93,7 milyar yuan (13,5 milyar dolar) borcun ödenmesi için yeterli görünüyordu.
- Ekonomik toparlanmadaki kırılganlık problemleri derinleştiriyor
Ancak Çin'de Kovid-19 tedbirlerinin Aralık 2022'de kaldırılmasının ardından ekonomik toparlanmadaki kırılganlığın sürmesi, halihazırda sıkıntılı bir dönemden geçen konut sektördeki problemleri derinleştirdi.
Ulusal İstatistik Bürosunun verilerine göre Çin'de 2023'ün ilk 7 ayında gayrimenkul yatırımları geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 8,5 geriledi. Bu durum konut satışlarına da yansıdı.
Country Garden'ın satış gelirleri, 7 ayda yıllık yüzde 35 azalarak 140,8 milyar yuana (19,6 milyar dolar) geriledi. Gelir kaybı sektör ortalaması olan 4,7'nin oldukça üzerine çıktı.
Kredi derecelendirme kuruluşu S&P Global, Country Garden'ın 2023 yılı inşaat masrafının 130 milyar yuan (17,7 milyar dolar) olacağını tahmin ediyor. Şirketin borç ödemeleri ve arazi satın almaları hariç tutulduğunda yalnızca temel operasyonlarını yürütmek ve inşaatlarını sürdürmek için aylık 22 milyar yuan (3 milyar dolar) satış geliri elde etmesi gerekiyor.
İlk 6 ayda 48,9 milyar yuan (6,7 milyar dolar) zarar açıklayan şirketin ikinci yarıdaki performansına büyük bir artış olması beklenmiyor
- Çin için bir "Lehman anı" mı?
Ülkenin en büyük gayrımenkul şirketlerinin sıkıntısına düşmesinin finans piyasasına yansımasının ülke genelinde kredi sıkışmasına yol açabileceğinden endişe ediliyor.
Batı'da 2008 finans krizini tetikleyen, ABD’li yatırım bankası Lehman Brothers'ın portföyündeki yüksek riskli konut kredileri nedeniyle çöküşünün yarattığına benzer bir etkinin Çin'de yaşanıp yaşanmayacağı merak konusu.
Ancak Çin, finans piyasasının yapısı bakımından ABD ve Batı'dan farklı görünüm arz ediyor. Ülkede bankaların ve kredi kuruluşlarının büyük bölümü devletin kontrolünde olmasının yanı sıra devlet şirketleri gayrimenkul sektöründe de etkin.
Çin hükümeti ve düzenleyici kurumlar, bu türden borç krizlerinde şirketleri devlet desteğiyle kurtarma yoluna gitmiyor ama ortaya çıkabilecek riskler nedeniyle tamamen batmasına da izin vermiyor.
Evergrande örneğinde olduğu gibi batan şirketin işe yarar varlıklarını aşamalı olarak kamu bankalarına veya kamuya ait gayrimenkul şirketlerine aktararak içerdeki riskleri yaymaya ve azaltmaya çalışıyorlar.
Country Garden'ın borç krizinin inşaat ve konut sektörünü, finans piyasalarını ve ekonominin genelini nasıl etkileyeceği gelecek aylarda atılacak bu türden adımlara bağlı olacak.